发布日期：2020-09-14 10:47:36　作者：市总法律与权益保障部　来源： 浏览量:

  2009年7月，张三与北京某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定张三购买该房地产公司的商品房一套，总价款205万元。合同签订后，张三于2010年支付全部购房款，该房地产开发公司也依约交房给张三。2011年4月，张三以北京某房地产公司在合同签订前，已将该房的土地使用权抵押给他人为由，诉请法院确认合同无效，要求将房屋退回给房地产公司，由房地产公司返还购房款205万元。经查，该房地产公司于2007年将上述房产抵押给了案外人李四，并办理了抵押登记，但房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，并未告知抵押权人李四。抵押人北京某房地产公司在出售房屋给张三时，未将房屋已办理抵押登记的情况告知张三。那么，这种情况是否影响抵押合同的效力呢？

本案中，北京某房地产公司出售房屋时，未告知买受人张三所售房屋已抵押的情况，也未告知抵押权人李四，应认定《商品房买卖合同》无效，根据现行《担保法》的规定，为了更好地保护债权人的利益，如果房屋经过抵押，原则上该被抵押的房屋不能再次转让，除非经过抵押权人书面同意。

而《民法典》生效后，被抵押房屋的出售无需再经过抵押权人的同意，抵押人仅需履行通知义务，即可出售被抵押的房屋，但抵押权人的优先受偿权与物上代位权利并不因此而消灭。我国法律对抵押人在抵押期间转让抵押物行为的限制，经历了由“同意转让”到“通知转让”的过程。

《民法典》在抵押物的转让方面采取了从宽的规则，如果当事人之间没有特殊约定的话，抵押人就可以自由转让抵押物，而抵押权始终跟随抵押物一并转移。如果抵押权人认为该转让行为会影响抵押权的实现，可以要求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或者提存。

笔者认为，《民法典》的这一规定，也更大限度地平衡了抵押人、抵押权人和受让人之间的利益关系。抵押物的流转并不影响抵押权人的利益，而是该抵押物的受让者，要对该财产的现状和由此可能产生的法律后果进行利益权衡，从而决定是否受让该财产。

此外，这可能也意味着在未来二手房买卖过程中，我们可以缩减“赎楼”的过程，通过当事人与银行签订相关的变更协议，而达到过户房屋、拿到房屋所有权证的目的？这方面，还留待后续配套的《不动产登记条例》及实施细则进行完善。